banner banner

Земельные участки запретят продавать. Какие сюрпризы подготовил рынок собственникам паев

Земельные участки запретят продавать. Какие сюрпризы подготовил рынок собственникам паев
112ua.tv

Анна Пешкова

Журналистка

Представьте: вы располагаете положенным по закону земельным паем. Однажды, проверяя выписку на право собственности из Госземельного кадастра, вы обнаруживаете, что на пай наложено отягощение. Вы обращаетесь в соответствующие инстанции и узнаете, что на участок получили права неизвестные компании.

В такую ситуацию попали многие украинцы по всей стране, и в том числе советник министра финансов.

"Как это работает? При продаже этих участков я должен получить разрешение у этой непонятной структуры. Выходит, что они могут и не предоставить это разрешение. То есть теряется право на частную собственность. И уже нет смысла говорить об успешности земельной реформы", - написал на своей странице в "Фейсбуке" Виталий Ломакович.

112ua.tv рассказывает, к чему стоит быть готовым собственникам паев.

Почему участки попадают под отягощения

Президент Ассоциации фермеров и землевладельцев Иван Томич в комментарии 112ua.tv отмечает: подобные случаи действительно фиксируются по всей Украине, в том числе на Полтавщине, в Ивано-Франковской области. И что интересно, дело вовсе не в банальном рейдерстве.

Новости по теме

В Госземкадастре, по данным Ломаковича, сообщают, что знают о вышеуказанных компаниях. Согласно статье 110 Земельного кодекса Украины, право собственности на земельный участок может быть обременено правами других лиц. Причем ни продажа, ни наследование такого участка не прекращают действие таких отягощений. Так какими же могут быть права сторонних лиц, если вы являетесь законным собственником участка?

Часть сельскохозяйственных земельных участков находится над площадями, которые отведены под добычу полезных ископаемых. Сегодня большинство месторождений неразрабатываемых ископаемых земли предоставлены в собственность для сельскохозяйственного производства. Однако компания, которая занимается добычей полезных ископаемых и разведывает месторождения, может заявить свои преимущественные права на пай.

Когда на участок наложено такое отягощение, его нельзя продать по своему усмотрению. Именно поэтому при продаже земельного пая нотариус обязательно выдает справку об отсутствии отягощений на земельный участок. Иначе он попросту не может провести сделку.

"Владельцу земли принадлежит сама земля и не принадлежат природные ресурсы, такие как, например, нефть, – они находятся в собственности государства. Права вести разведку и добычу полезных ископаемых владелец участка не имеет – для этого требуется спецразрешение. Если определенная компания имеет спецразрешение на добычу ископаемых на отдельной территории, у нее есть преимущественное право на покупку земельного участка, расположенного на этой территории", - говорит в комментарии 112ua.tv эксперт Украинской аграрной конфедерации Александр Поливодский.

Если такой участок уже в аренде, арендатор будет не первым, а вторым в очереди на участок и может получить его в собственность только в случае, когда от него откажется та самая компания. Но с учетом, что такие участки обычно являются лакомыми кусочками, шансов у него мало.

"Видимо, компании, которые имеют соответствующие разрешения от Геокадастра на использование этих участков, решили таким образом себя обезопасить, чтобы эти земельные участки без их разрешения никому не продавались", - подчеркивает адвокат Ростислав Кравец.

Почему же информация об отягощениях стала появляться у собственников паев именно сейчас? И особенно у тех, кто уже давно владеет своими земельными участками?

Что изменил новый закон

Президент ассоциации фермеров и землевладельцев Украины Иван Томич объясняет, что долгое время вопрос нахождения полезных ископаемых на паях был совершенно не исследован.

"Когда происходила пайка земель сельскохозяйственного назначения бывших коллективных сельхозпредприятий, никто не обращал внимания на то, что находится в земле. Происходило механическое распределение по количеству людей в коллективе", - комментирует он.

В апреле был принят закон № 1423-IX о дерегуляции в сфере земельных отношений. Среди прочего он определил: если участок находится в пределах участка недр, которые предоставили в разработку компании с соответствующей лицензией, и на участке есть полезные ископаемые, то преимущественное право на этот участок будет за этой компанией.

Но чтобы получить преимущественное право на участок, нужны данные о том, что он действительно находится в пределах участка недр, которые разрабатывает определенное лицо. В Государственный земельный кадастр долгое время не вносилась информация об участках с полезными ископаемыми. Его структура просто не предусматривала наличия информации о специальных разрешениях на недра. Сложилась ситуация, в которой у недропользователей официально не было преимущественного права на необходимые для их работы участки.

С января вступил в силу Закон "О национальной инфраструктуре геопространственных данных", необходимый для обмена данными, в том числе и с геоинформационными системами. Но порядок взаимодействия между реестрами по-прежнему отсутствовал - его должен был определить Кабмин.

И вот в июле наконец-то запустили обмен между Земкадастром и Единой системой пользования недрами, который позволил сопоставить контуры месторождений и специальных разрешений на пользование недрами за пределами конкретных земельных участков.

"Данные о полезных ископаемых и собственности земельных паев теперь сводятся в один источник. Бесспорно, это правильно и полезно", - говорит Поливодский.

Юристы называют решение долгожданным, справедливым и прорывным для недропользователей. Сергей Корниенко, партнер TEFFI Law Firm уверен, что "событие нужно расценивать как значительный шаг государства навстречу компаниям, которые ведут бизнес в отрасли добычи".

Правда, и тут нашлись неулаженные аспекты. Выписан закон так, что добычу полезных ископаемых для металлургии, цементной индустрии, сферы строительства обошли вниманием - преимущественное право они не получат. Корниенко называет это "ярким примером избирательного отношения законодателя к кругу определенных лиц". 

Для собственников же паев все далеко не так гладко.

Могут ли у вас забрать участок для разработки недр

"Пострадавший" в результате внедрения новых правил советник министра финансов пишет, что пользоваться своими участками их собственникам не запретят.

"Вроде бы это не должно создавать ни в коем случае ограничений собственнику земельного участка. Так говорят в кадастре. Но по факту теперь владельцы земель должны более тщательно контролировать, что происходит с их участками", - пишет советник министра финансов.

Юрист Ростислав Кравец тоже подчеркивает, что факт ограничения на продажу не должен смущать собственников, ведь это не мешает им обрабатывать свои земельные участки. Адвокат в комментарии 112ua.tv напоминает: именно под эти нужды и была выдана земля, а вовсе не ради дальнейшей продажи.

Но возможна ли ситуация, при которой компания все же получит доступ к участку в формате "здесь и сейчас"? Адвокат отмечает: риск, что земельный участок все же может быть отчужден для общественных нужд, есть. Обосновывается он ст. 151 Земельного кодекса, а именно - общественной необходимостью, коей является добыча полезных ископаемых.

Александр Поливодский рассказал о вариантах получения доступа недропользователя к чужому земельному участку.

"Это доступ с согласия собственника, когда оно утверждено договором, или же по решению суда. В случае если владелец участка категорически против добычи, компания, имеющая спецразрешение, может потребовать сервитут (преимущественное право, - ред.) через суд", - комментирует он.

Именно поэтому юристы отмечают, что лицензиатам желательно настроить конструктивный диалог с собственником желаемого земельного участка. Если же участок занят теми, кто осуществляет добычу или разведку полезных ископаемых без согласия собственника, владелец вправе требовать защиты своих прав.

При этом Поливодский подчеркивает: процедуры, позволяющей владельцу попавшего под отягощение участка получить другую землю за счет государства, попросту нет.

"Такие вопросы однозначно болезненны для украинцев и не урегулированы", - отмечает Томич.

Можно ли назвать такую ситуацию справедливой в отношении собственника пая? Ведь президент Владимир Зеленский продвигал рынок земли, в том числе, под лозунгами обогащения украинцев за счет выгодной продажи паев.

По мнению Кравца, об этом говорить не приходится, так как сама по себе продажа земельных участков на сегодня является незаконной.

"Хотя решение КСУ по этому поводу заблокировано, я уверен, что подобная продажа земли сельхозназначения нарушает нормы Конституции, потому что земля является достоянием всего народа. То же самое касается и недр - у нас нет по Конституции возможности приватизировать недра", - говорит эксперт.

Как проверить свой пай на наличие отягощений

Адвокат Кравец отмечает, что массовых проблем для собственников паев не будет, - пока речь идет лишь о точечных случаях.

"В первую очередь неудобства могут возникнуть для тех, чьи паи расположены рядом с какими-то крупными ГОКами. Накал пока еще мал, нет больших купленных площадей. Но со временем, если и дальше работу КСУ будут блокировать, накал будет возрастать", - говорит Кравец.

Если у вас есть опасения, что ваш участок может быть обременен правами других лиц, вы можете проверить на онлайн-карте земельного кадастра, не находятся ли полезные ископаемые на территории вашего участка.

112ua.tv

112ua.tv

Однако на 100% полагаться на эти данные не стоит. Леонид Корейба, глава сообщества "Центр развития земельных правоотношений в Украине", писал, что эти данные оставляют желать лучшего.

"Попытка показать в отдельных слоях кадастровой карты информацию о лесных угодьях, полезных ископаемых, посевах озимых и яровых культур доказывает достаточно поверхностный подход к наполнению таких кадастровых данных, ведь пользоваться такой информацией сложно и практически невозможно", - указывал Корейба.

Отчасти по причине наличия неточностей в данных о недрах далека от реализации идея президента об экономическом паспорте, которую он озвучил еще в предвыборной программе. Точные данные о полезных ископаемых на вашем участке вы можете получить, лишь обратившись в частные лаборатории. Эта услуга стоит около 300–400 грн. Однако далеко не все собственники паев, даже тех, которые находятся возле ГОКов, станут проверять свой пай лишь из страха получить сообщение об отягощении.

Недавно власти выделили средства на создание единой автоматизированной системы для оповещения всех сторон относительно изменений в Госгеокадастре. После внедрения этой системы собственники паев смогут своевременно узнавать о любых изменениях, связанных с их землей. Ну а пока этой системы нет, придется ситуативно проверять свои имущественные права, в частности право собственности в Государственном земельном кадастре, и быстро реагировать на случаи мошенничества. Также существует платный сервис автоматических уведомлений - SMS-маяк "Земля".

Конечно, эти проверки актуальны, если у вашего участка есть кадастровый номер.

Что, если кадастрового номера нет

Многие украинцы все еще не добавили к своим участкам кадастровые номера, ведь распаевка производилась еще десятилетия назад. Многие из таких паев попросту не отражаются в системе. Без кадастрового номера вообще невозможно осуществить юридические сделки на рынке земли. И фактически отягощения на эти участки наложить тоже нельзя, что собственники участков неподалеку от ГОКов могут воспринять как выход.

Однако, если этот номер не присвоить, не внести в Государственный реестр прав на недвижимое имущество, продать его тоже будет невозможно. Кроме того, есть риск "попасть" гораздо серьезнее - участок могут продать по поддельным документам.

По словам Поливодского, схематоза на рынке пока меньше, чем ожидалось. Эксперт связывает это с поэтапностью введения рынка земли: сначала покупать паи могут граждане Украины, затем юридические лица. К тому же много земли находится в аренде, и арендаторы пока еще не очень заинтересованы ее выкупать. Владельцы же земли, в свою очередь, ждут роста цены и не спешат ее продавать. Количество рейдерских атак в земельной сфере падает.

Иван Томич тоже указывает на низкую активность на рынке.

"Сегодня можно сказать, что эффективного рынка земли нет. Есть только отдельные элементы купли-продажи земли. До внедрения рынка земли теневой рынок развивался более динамично, чем после открытия. Мы имеем скупку где-то 5-7% в целом земель сельхозназначения. Очень скудно осуществляется даже оформление этих земельных участков. Поэтому вывод прост: рынка земли фактически нет из-за неподготовленности к запуску", - комментирует эксперт.

Однако министр АПК Роман Лещенко прямо заявлял, что ожидает в дальнейшем рост откровенного мошенничества. Особенно с 2024 года.

Лещенко приводил примеры из собственного опыта: речь шла о ситуациях, когда на землю под Киевом появлялись по три собственника. Особенно часто такое происходит на участках, собственники которых ими не занимаются. Дельцы регистрируют вещественные права на незарегистрированные участки, и законным собственникам приходится возвращать свои территории в судебном порядке. Когда земля уже оформлена на лицо, не имеющее к преступлению никакого отношения, вернуть похищенную собственность крайне затруднительно.

Обычно способствуют мошенничеству нотариусы-коррупционеры. Согласно законодательству, они не обязаны проверять достоверность документов, а за дополнительную копеечку многие из них тем более готовы закрыть глаза на пробелы в оформлении сделки.

Впрочем, стоит отметить, что присвоение кадастрового номера - это не всегда гарантия безопасности прав на участок для его собственника. К примеру, когда в Государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество случился масштабный сбой, из кадастра вывели сведения о настоящем владельце земельного надела в 9,5 га, но технически не успели вписать "нового владельца". Эксперты отмечали, что Госземкадастр вообще не защищен от вмешательства третьих лиц в его базу данных и использует просроченные системы хранения данных.

Тем не менее юристы рекомендуют всем землевладельцам регистрировать на себя участки.

Анна Пешкова

Источник: 112.ua

видео по теме

Новости партнеров

Loading...

Виджет партнеров