banner banner

"Заморозки" на рынке недвижимости. Стоит ли инвестировать в жилье в 2022 году

"Заморозки" на рынке недвижимости. Стоит ли инвестировать в жилье в 2022 году
112ua.tv

Анна Пешкова

Журналистка

Когда пандемия коронавируса только начиналась, многие ожидали, что цены на жилье как минимум заморозятся из-за падения платежеспособности граждан, и, соответственно, спроса. Но этого не произошло. По данным различных порталов по реализации недвижимости, с начала года стоимость квадратного метра подскочила в среднем на 15-20%.

Но тенденция не может продолжаться вечно, особенно в условиях, когда мир еще не вышел из коронакризиса. Стоит ли ждать продолжения стремительного роста в 2022 году? И есть ли на рынке признаки "пузыря", схлопывание которого спровоцирует обвал цен?

Новости по теме

Предпосылки для роста сохраняются

Представители портала Address.ua, Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов), Конфедерации строителей Украины оценивают рост на первичном рынке недвижимости в 20%. Жилье непрерывно дорожало в течение первого полугодия. На вторичном же рынке рост был более мягким. По данным Address.ua, он составил 11,2%, по оценкам АСНУ - 15-17%.

В основном цены толкал вверх рост себестоимости строительства, подорожание стекла, пластика, бетона, стали, дерева, энергоносителей, услуг разнорабочих. Инфляция, которая разогналась до 10,2%, хотя еще в прошлом году составляла 2,5%, заставила украинцев рассматривать приобретение жилья для сохранения собственных средств. Особенно в условиях низких ставок по депозитам и экономической нестабильности, связанной с пандемией.

И, конечно, спрос продолжали стимулировать миграционные процессы. Так что за 2 года распроданность квартир выросла с 40−45% до 67−68%.

https://lun.ua

Необходимо оговориться, что мы можем лишь примерно говорить о спросе и предложении на рынке. В отличие от стран Европейского Союза, четких данных по этим показателям в Украине нет из-за реформы ГАСИ и создания Единой государственной электронной системы в сфере строительства. Структура спроса, соотношение граждан, которые покупают жилье для жизни или для последующей сдачи, остается в целом загадкой.

Президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе предполагает, что в 2022 году влияние всех тех факторов, которые давили на цены, будет снижаться. Если говорить о ценах на металл, то они действительно на международных рынках достигли пика еще в июне и с того момента упали на 15-20%. Осенью цены удерживало и укрепление гривны, ведь многие застройщики ведут внутреннее ценообразование в долларах.

На 2022 год прогнозируют и замедление инфляции. В Нацбанке прогнозируют, что она составит 9,6%, а в госбюджет она и вовсе заложена на уровне всего 6,2%. Но с этим показателем будем осторожны, ведь тот же индекс ожиданий деловой активности от НБУ говорит о том, что предприятия прогнозируют дальнейшее подорожание собственной продукции и услуг. То есть потребность украинцев инвестировать в недвижимость может сохраняться.

Но одной потребности мало. Значительные темпы роста цен привели к их оторванности от платежеспособного спроса. Согласно опросу Gradus Research, сегодня потребность в покупке квартиры есть более чем у 40% людей. Однако тех, кто может себе позволить купить и покупает, — всего 3−5%.

Таким образом, стремительный рост цен, который наблюдался со второй половины 2020 и до сентября 2021 года, уже превысил ожидания и финансовые возможности потенциальных покупателей.

У украинцев закончились деньги

В одном из материалов 112ua.tv финансовый аналитик Алексей Кущ отмечал, что подорожание не отразится на реальном спросе в достаточной степени. Этот прогноз сбылся. Уже в ноябре в самых крупных городах покупательская активность снизилась: на первичке, по данным АСНУ, - на 20%, на вторичке - на 10-15%.

"В последние 2-3 месяца наблюдается тенденция к снижению темпов увеличения цен на квартиры и частные дома. Главная причина в том, что основной платежеспособный спрос уже почти исчерпан. Два фактора, способные влиять на него - рост доходов граждан и доступная массовая ипотека (под 3-5% годовых, как Европе), - нам пока не грозят. Только увеличение доходов и развитие ипотеки могут перезапустить процессы ценообразования", - говорит Лев Парцхаладзе в комментарии 112ua.tv.

По данным Госстата, средняя зарплата за год выросла почти на 17%: в октябре 2021-го составляла 14 тыс. грн, в октябре прошлого года - чуть больше 12 тыс. Однако финансовые аналитики подвергают такие оценки сомнению. Кроме того, по данным того же Госстата, сбережения украинцев за второй квартал сократились на 86,5 млрд грн. В условиях, когда среднестатистическая семья годами копит на жилье, спрос способны подстегнуть ипотечные программы.

Новости по теме

В Украине действует программа "Доступное жилье". Она действительно снизила ставки кредитования: если ранее финучреждения выдавали займы под 18-20%, то сейчас банки готовы кредитовать даже под 7%. Но такой процент все равно достаточно высокий: чтобы спрос вырос, необходимо, чтобы кредитование было под 3-5% годовых, как в Европе. Да и воспользоваться программой могут немногие.

Премьер-министр Денис Шмыгаль 27 ноября написал в Facebook, что за 9 месяцев работы программы подписано более 1 100 кредитных договоров. При этом, исходя из сообщений по поводу запуска "Доступного жилья" в СМИ, власти планировали, что договоров будет подписано в 4,5 раза больше. На сегодняшний день всего чуть более 1% сделок на рынке оформлено через эту программу.

Критерии такого кредитования узкие, под них подходят только 1–2% объектов. Кроме того, для участия необходимо доказывать происхождение своих доходов и соответствовать определенным требованиям банков. Тот факт, что более 60% выданных в рамках программы кредитов приходится на Киев и область, наталкивает на мысли, что пользуются программой те, кто и так мог бы позволить себе жилье.

"Пока в стране нет источников для наполнения спроса. Развитие ипотеки не привело к резкому увеличению покупателей. Можно говорить, что по сравнению с 2020 годом количество квартир, приобретенных с помощью ипотечных программ, возросло всего на 3% - до 5-8%. В то же время уровень роста доходов граждан не стремителен и не перекрывает рост стоимости жилья", - комментирует для 112ua.tv Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины.

Относительно же проанонсированной президентом программы ипотечного кредитования под 5%, ожидания у экспертов пессимистичны. При ставке НБУ в 8,5% программа будет дотационной. Сколько средств будет направлено на реализацию программы, насколько стабильным будет их поступление - непонятно. Кроме того, ожидают, что, как и в случае с действующей программой, критерии для участия не позволят украинцам массово воспользоваться таким предложением.

Подстегнуть ипотечное кредитование теоретически мог бы законопроект № 5091, который уже принят в первом чтении. Он должен позволить использовать квартиры, которые еще строятся, в качестве залога для ипотеки.

Что будет с ценами в 2022 году

После периода активного роста стоимости жилья наступила фаза ценовой стабилизации, которая продлится около полугода. Продолжительность ее во многом будет зависеть от экономической и политической ситуации в стране. Даже тот факт, что в декабре активность покупателей обычно подстегивает желание закрыть вопрос приобретения жилья до конца года, существенно не повлияет на уровень спроса.

"Цены на жилую недвижимость уже почти достигли своего максимума. При тех же экономических и инфляционных условиях в 2022 году цены и на первичном, и на вторичном рынках точно осядут. И, безусловно, пойдет снижение инвестиционной привлекательности жилой недвижимости во всех регионах Украины. По моим прогнозам, к середине 2022 года рост стоимости жилой недвижимости прекратится, а во второй половине - снизится", - говорит глава АСНУ Юрий Пита.

В "Киевгорстрое" напоминают, что, если снова произойдет удорожание стройматериалов, цены на квартиры придется повышать. Однако, чтобы избежать падения продаж, скорее всего, застройщики в большинстве своем попытаются сдержать цены. Вторичный рынок, конкурирующий с ценами на первичном, отреагирует соответствующе.

"Однако со 2-го квартала 2022 г. с началом нового делового сезона рынок может отреагировать незначительным ростом цен в пределах 5%. Такой рост будет дифференцированным: в зависимости от уровня спроса в том или ином сегменте. Рынок будет жить, учитывая количество потенциальных покупателей", - добавляет глава АСНУ.

Президент же Конфедерации строителей Лев Парцхаладзе и основатель Dragon Capital Томаш Фиала дают прогнозы роста около 10%. А коммерческий директор SAGA Development, основатель M4U Владимир Даниленко ожидает годовой рост цен на уровне 11−13%. При этом распроданность, по его словам, снизится с 67−68% до 40−45%. Все эти прогнозы по росту ниже показателей 2021 года как минимум в полтора раза.

Небольшое влияние на рынок будет также иметь вступление в силу одной из норм принятого во втором чтении закона № 5600. Украинцев, продающих более 2 объектов недвижимости в год, обяжут уплачивать 18% НДФЛ с прибыли с каждой последующей сделки. Однако новое налогообложение, по мнению главы АСНУ, коснется лишь 5-7% сделок и не составит "угроз" росту стоимости жилья.

Новости по теме

Напомним, что больше заплатить в 2022 году придется тем, у кого метраж квартиры превышает 300 кв. м или дома - 500 кв. м, - налог в размере 25 тыс. грн.

Какие объекты останутся привлекательными

По данным "Благовиста", 80% спроса приходится на квартиры в новых домах. В "OLX Недвижимость" также рассказали, что пользователи, которые искали жилье на вторичном рынке, в результате переходили к новостройкам. Количество соответствующих поисковых запросов за год выросло втрое.

Покупатель теряет интерес ко вторичной недвижимости, кроме той, которая находится в историческом и деловом центрах, и риелторы предполагают, что эта тенденция в 2022-м только продолжится. Хотя в последнее время цены на первичку и вторичку максимально приблизились, с учетом, что спроса недостаточно, в Address.ua ожидают, что разница в цене между новым и старым фондом будет увеличиваться.

По самой "ходовой" квадратуре же сложно вывести определенную формулу. По данным "Благовист", в Киеве чаще всего покупают 2-3-комнатные квартиры в центральных районах, частные риелторы говорят о сохранении спроса на "однушки". При этом, исходя из данных портала Krysha.ua, несмотря на приличный спрос на "двушки", цена на них снижается (по состоянию на октябрь). Те, кто может себе позволить жилье побольше, покупают трехкомнатные квартиры, а те, кто ограничен в финансовом ресурсе, на покупку двухкомнатной квартиры не решаются.

Скриншот

В октябре покупатель чаще всего обращал внимание на квартиры в категории от 100 до 250 тыс. дол. (41% от всех операций). На втором месте по популярности - квартиры в сегменте от 50 до 100 тыс. (39%). И только 13% операций пришлось на квартиры ценой до 50 тыс. В этой категории приобретаются в основном 1-2-комнатные квартиры. Квартиры от 250 тысяч долларов составляют 7% от общего объема сделок.

Тренд 2021 года - рост спроса на новостройки комфорт-класса (на 60%). На новое жилье бизнес-класса спрос повысился на 25%. Таким образом, наблюдаем инвестирование со стороны тех граждан, которые принадлежат к так называемому среднему классу и критически не пострадали от пандемии. Риелторы предполагают, что в условиях отсутствия массового спроса в 2022 году продажи в сегменте от 100 до 250 тыс. дол будут занимать еще большую часть в структуре рынка.

По данным портала realt.ua, в октябре максимально прибавили в цене квартиры в Святошинском районе (+5,07%). Максимальное падение цен - в Оболонском районе (-9,78%).

https://lun.ua

Новости по теме

Возможна ли не только "заморозка", но и снижение цен?

Застройщики связывают рост цен не только с подорожанием стройматериалов, но и с проблемами, связанными с получением сертификатов о введении жилья в эксплуатацию. Из-за реформирования ГАСИ наблюдаем отставание по срокам сдачи. Эксперты предполагают, что, если разрешительная система наконец заработает полноценно, рост цен замедлится. Лев Парцхаладзе, в частности, отмечает необходимость принятия законопроекта № 5655, который предполагает цифровизацию и передачу функций контроля в частные руки, что должно искоренить коррупцию и бюрократию в строительной сфере.

Отметим: несмотря на проблемы с разрешительной системой, в сфере все вовсе не так плохо. Говорить о дефиците достаточно трудно, когда предложение растет. По данным Госстата, за 9 месяцев 2021 года построено на 18,4% больше жилья, чем за аналогичный период 2020 года. С учетом недостаточного спроса, есть признаки некоторого "перегрева" на рынке.

Впрочем, паниковать и говорить о полноценном "пузыре" рано. Обычно его обеспечивает обширное кредитование банками: застройщиков с одной стороны, покупателей - с другой. Таким образом, с обеих сторон возникают риски. Одни строят больше, чем могут продать, другие покупают больше, чем могут выплатить. Поскольку ипотека в Украине практически не работает, один лишь рост цен на "пузырь" указывать не может. Нужен еще и тренд на рост объемов продаж. А в Украине, как видим, спрос застыл.

Так что пока можно говорить только о некоторых маячках, которые указывают на кризис перепроизводства. На тот факт, что цены раздуты, указывает и то, что темпы их роста опережают темпы роста арендных ставок на жилье. Хотя видим, что рынок аренды находится в длительном этапе роста, все же этот рост более медленный.

АСНУ прогнозирует, что стоимость аренды с апреля по июнь включительно может возрасти в среднем до 7-10% на отдельные типы квартир (преимущественно малогабаритные советской застройки в надлежащем состоянии и удачных локациях).

"В обозримой перспективе цены будут оставаться на стабильном уровне. Оживление и, соответственно, предполагаемый ценовой рост возможны только с конца марта 2022 года, когда в крупные города будут возвращаться потенциальные арендаторы. Однако и в этом сегменте жилья свои правила будет диктовать спрос", - комментирует Юрий Пита.

На стоимость аренды не в последнюю очередь влияют не только локдауны, но и цены на коммунальные услуги. В интересах не только арендаторов, но и собственников квартир, чтобы цены существенно не росли, а иначе придется предоставлять арендаторам, с которыми сотрудничают долгосрочно, скидки на время отопительного сезона.

Возвращаясь к "пузырю" на рынке недвижимости, отметим, что теоретически предпосылки для снижения цен есть, но вряд ли в краткосрочной перспективе. Финансовый аналитик Алексей Кущ считает: поскольку глобальный финансовый кризис произошел в 2008 г., следующий должен был прийтись на 2021-й и закончиться в 2023-м. Однако в связи с пандемией кризис на рынке недвижимости может произойти до 2025 г.

"Украина к 2050 году окажется в глубочайшем демографическом кризисе. Это будет уже страна стариков, а в такой стране недвижимость дорогой быть не может. Уже через 20 лет наш рынок будет напоминать болгарский. Прекращение притока людей из провинции и трудовых мигрантов, которые временно работают за границей и вкладывают заработанное в приобретение недвижимости, несомненно, отразится на ценах", - прогнозирует для 112ua.tv Алексей Кущ.

Универсальных советов для покупателей мы давать не будем. В условиях нестабильности экономики с одной стороны и перегрева рынка - с другой решение об инвестировании в недвижимость приходится принимать на свое усмотрение.

Анна Пешкова

Источник: 112.ua

видео по теме

Новости партнеров

Loading...

Виджет партнеров