banner banner

Принуждение к переезду и манипуляции с площадью квартир. Какую реновацию хрущевок предлагают украинцам

На фоне таких инфраструктурных проектов, как "Большое строительство" и "Большая реконструкция", в рамках которых ремонтируют дороги и памятки культуры, на повестке дня не могла не оказаться и проблема устаревшего жилого фонда. По подсчетам КГГА, на реконструкцию только лишь столичных хрущевок потребуется не менее 2,7 млрд долл. Это больше, чем весь годовой столичный бюджет, а из государственной казны средства выделять не спешат. Поэтому в Минрегионе разработали вариант реновации (обновления жилого фонда) за счет сотрудничества с бизнесом. Законопроект подали на рассмотрение Кабмина.

Принуждение к переезду и манипуляции с площадью квартир. Какую реновацию хрущевок предлагают украинцам
112ua.tv

Анна Пешкова

Журналистка

На фоне таких инфраструктурных проектов, как "Большое строительство" и "Большая реконструкция", в рамках которых ремонтируют дороги и памятки культуры, на повестке дня не могла не оказаться и проблема устаревшего жилого фонда. По подсчетам КГГА, на реконструкцию только лишь столичных хрущевок потребуется не менее 2,7 млрд долл. Это больше, чем весь годовой столичный бюджет, а из государственной казны средства выделять не спешат. Поэтому в Минрегионе разработали вариант реновации (обновления жилого фонда) за счет сотрудничества с бизнесом. Законопроект подали на рассмотрение Кабмина.

Трещины в фундаменте, прогнившие коммуникации - все кричит о том, что срок эксплуатации построенного при Союзе многоквартирного жилья уже подходит к концу. Если Кабмин одобрит программу реновации, часть таких домов снесут, а часть – просто отремонтируют.  

Тем жильцам, чьи дома попадут под снос, предложат новое жилье. Причем переселить часть граждан таких домов можно будет даже без их согласия. На какую площадь новых квартир можно будет рассчитывать - остается загадкой. Есть вероятность, что она станет даже меньше прежней.

О том, чего стоит ждать от реновации, – в нашем материале.

Новости по теме

Бонусы для тех, чьи дома снесут

По данным инвентаризации КГГА, в Киеве подлежать сносу должны 3-5% многоквартирных домов из-за их аварийности. В целом же новшества могут затронуть примерно 80% многоэтажек, ведь они относятся к устаревшему жилому фонду. Но сколько конкретно жилья снесут, а сколько реконструируют, пока нельзя сказать даже приблизительно.

"Здесь точной математики нет, надо рассматривать каждую ситуацию отдельно. Решение о сносе или реконструкции принимается, исходя из состояния домов после проведения определенной процедуры инвентаризации", - подчеркнул в комментарии 112ua.tv автор законопроекта, президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе.

К слову, по законопроекту реконструкция также может предусматривать любые объекты, общественные места (детсад, сквер и т. д.), а не только жилые дома.

Если ваш дом все же попадет в программу реновации, выбрать застройщика для вашего нового дома вы не сможете. Ответственность в подписании договоров ложится на местные власти. Однако есть несколько бонусов.

Первый бонус. Новое жилье будет расположено в том же административном районе, чтобы люди после переезда могли пользоваться привычной инфраструктурой: поликлиникой, детсадом, школой.

Второй бонус. Сначала должно быть построено новое, "пусковое" жилье, а только потом произойдет снос. Это минимизирует шансы на то, что участникам программы придется ждать свое жилье 25 лет.

Сочетание этих двух норм сужает масштаб реновации, ведь свободные земли рядом с устаревшим жильем найдутся далеко не везде.

"Инициатива вызывает скепсис, потому что у меня в микрорайоне застроена уже каждая детская площадка. Я не вижу вариантов, куда можно переселиться, потому не вижу перспектив", - писала в соцсети экс-заместитель директора департамента жилищной политики Минрегиона Вера Радченко.

Вероятные злоупотребления с таким участком могут дискредитировать весь процесс реновации.

"Для строительства жилья для переезда граждан (маневренный фонд) в первую очередь нужен участок, все разрешительные документы и т. д. От того, как будет устроен этот процесс, будет зависеть успешность всего проекта по реконструкции", - подчеркивает Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины.

Кроме того, проекты по реконструкции должны соответствовать строительным нормам. А в 2018 году были внедрены требования по плотности застройки. Даже если земля найдется, вряд ли застройщикам будет выгодно малоэтажное строительство. То есть не все кварталы сходу смогут найти своего потенциального застройщика-инвестора.

Третий бонус. В законопроекте указано, что при реновации должна быть создана вся сопутствующая инфраструктура, сделан ремонт в новой квартире. Более того, жильцам даже должны помочь в переезде в новый дом.

Судя по всему, все эти обязательства ложатся на самого застройщика. Так что есть риск, что для инвестора будет целесообразно участие в реновации только в крупных городах, так что есть сомнения, что жилой фонд действительно удастся обновить по всей Украине. К слову, в Ассоциации городов 112ua.tv прямо заявили, что этот проект в первую очередь касается именно Киева.

Главный камень преткновения - это коммуникации. Коммуникации, по словам Парцхаладзе, будут прокладываться заново, ведь реновация предусматривает снос не отдельных домов, а целых кварталов.

В законопроекте четко не прописано, в каких случаях инженерно-транспортные и социальные объекты должны быть построены из горбюджетов, а в каких – за средства застройщика. Все будет решаться точечно.

"Необходимо четко указать, кто будет финансировать прокладки новых инженерных сетей. В себестоимости строительства нового многоэтажного дома цена обустройства сетей может достигать 40-60% от общей себестоимости строительства", - говорит Юрий Пита.

Если обязанности лягут на инвестора, они могут стать для него непосильными, ведь он должен будет отдать готовое на 100% жилье и переселить в него людей. Инвесторам проще без лишних хлопот возводить новое жилье на продажу, где можно возвести еще около 2-3 миллионов квадратов жилья. Конечно, за исключением микрорайонов, которые априори будут интереснее остальных. Например, Печерск. То есть переселение в основном будет ждать жильцов только самых "вкусных" районов. Остальное жилье, вероятнее всего, отремонтируют в рамках государственно-частного сотрудничества – это тоже предполагает новая концепция.

Впрочем, заставить застройщиков заинтересоваться реновацией может наличие (а точнее - полное отсутствие) одного маленького нюанса в законопроекте. При чем косвенно оплатить такой интерес может сам жилец.

(Не) заманчивая квадратура

Размер нового жилья будет зависеть не от количества прописанных в квартире при выдаче нового жилья, а только от размера текущей квадратуры. Что логично, ведь в таком случае удастся избежать массовой регистрации родственников в доме под снос. Однако о самом коэффициенте, исходя из которого будет рассчитываться размер будущего жилья, в законопроекте ни слова.

По текущему закону на каждые 100 кв. м старого необходимо предоставлять 150 кв. м нового жилья. Если за инициативу проголосуют, коэффициенты будут устанавливать уже после инвентаризации.

Парцхаладзе объясняет это разной инвестиционной привлекательностью районов: например, Печерска и Троещины.

"Очевидно, что привлекательность жилой площади в разных районах очень сильно отличается. Если в центре Киева застройщики будут согласны на коэффициент даже 2, то в более отдаленных районах он будет меньше. А в маленьких городах может быть ситуация, что экономически невыгодно расселять хрущевки даже с предоставлением квартир такой же площади. Коэффициент должен быть экономически обоснованным и устанавливаться органами местной власти. Так же как и заказчиками реконструкции должны быть именно органы местного самоуправления, четко прописано в новом законопроекте", - подчеркнул он.

Таким образом, нельзя исключать, что при реновации площадь квартиры окажется даже меньше той, которая была до этого. Старенькая двушка, например, станет однушкой.

Вряд ли вариативность коэффициента – это интерес граждан, которые устали бороться с консервативными соседями. Очевидно, что новация привлекательна в первую очередь для застройщиков (коим, собственно, и является сам Парцхаладзе).

Сам экс-замминистра Регионального развития подчеркивает, что принятие решений об установлении коэффициента законодательно закрепили за органами местного самоуправления на уровне сессий городских и сельских советов. По его мнению, это должно минимизировать риск манипуляций с пересчетом площади. Он уверен, что жильцы смогут выиграть и капитализировать свое имущество даже в два раза.

"Если правильно организовать процедуру отселения при сносе устаревших домов, то это повысит заинтересованность самих жителей хрущевок, ведь они смогут вдвое капитализировать свое имущество", - говорит он.

Так или иначе, шансы, что "договорняки" между застройщиками и местными властями приведут к самым неожиданным для жильцов итогам, никто не исключал.

В целом предложенная концепция реновации во многом напоминает московский подход. В программу реновации столицы России включили 5174 пятиэтажки, и в ее рамках уже успешно построили полсотни домов. Проект оказался достаточно успешен. С одним "но": участвовать в московском проекте могли лишь те дома, где "за" проголосовали все жильцы. Кроме того, даже согласившись на участие в проекте, из него можно выйти.

Но что если условия реновации не устроят вас как жителя устаревшего дома?

От 100% согласных до 75%

На данный момент без согласия всех 100% жильцов дома сносить его или реконструировать не могут. Именно поэтому, несмотря на то, что закон о реновации жилья действует с 2006 года и формально жилой фонд давно уже можно обновлять, массовой реновация не стала. Многие украинцы не хотят прощаться с родными квартирами и дорогостоящими ремонтами либо же выступают против уплотнения застройки, нагромождения машин.

Дом авиаконструктора Сикорского на Подоле из открытых источников

Именно в ожидании закона, который бы изменил минимальный показатель согласия, столица и остановила начатую несколько лет назад Программу комплексной реконструкции. Еще в прошлом году эксперты должны были обследовать техническое состояние потенциальных зданий под снос или ремонт, но горбюджет на это так и не выделил денег. Если условия для застройщиков не смягчат, комплексная реновация не начнется. А значит, деньги на инвентаризацию вновь будут потрачены зря, ведь состояние домов ухудшается с каждым годом, и техосмотр помещений придется проводить повторно.

В Минрегионе периодически нарабатывают новые законопроекты, согласно которым для сноса нужно согласие меньшего количества жильцов. Вот и сейчас чиновники планировали добиваться согласия лишь 75% от всех жителей. Если три четверти ваших соседей будут за переселение, а вы с их желанием не согласитесь, вас все равно переселят в новый дом.

Надо сказать, что 75% - это все равно высокий порог входа инвесторов в проект. Но в целом такая поблажка действительно может заинтересовать застройщиков. Однако не учитывать человеческий фактор в таком тонком вопросе нельзя.

Даже в Англии, где, казалось бы, снос должен был пройти без проблем, отсутствие общественных консультаций при реновации старых домов привело к серьезным проблемам. Жильцы ругались между собой, подавали судебные иски, и в итоге районы просто превратились в городские пустыри. Почти три миллиарда долларов государственных средств были потрачены зря.

Новости по теме

Но законно ли будет выселение из родных домов украинцев, которые окажутся против реновации? 112ua.tv обратился за разъяснением к адвокату Роману Шахматенко.

"Выселять человека и лишать жилья априори незаконно, в соответствии с Конституцией. Но есть определенный порядок национализации. Это нормальная практика в разных странах, когда жилье изымается принудительно в интересах самих жильцов. С другой стороны, чтобы заставить человека выселиться, нужно зайти в его жилище, то есть нарушить его неприкосновенность. В то же время принудительно выселить человека можно в случае, если дом аварийный, то есть условно спасти его жизнь. Таковыми специальная межведомственная комиссия обычно признает грозящие обрушением дома, а также дома в зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин. Большинство хрущевок под эти критерии не подходят", - подчеркивает юрист.

Поскольку снос будет касаться не только аварийного жилья, для принятия законопроекта, вероятно, необходимо будет вносить изменения в Конституцию.

Тех, чьи дома все-таки не снесут, ждет ремонт. Если средства на замену прогнивших труб не найдутся, вероятнее всего, проведут термомодернизацию. Чтобы не расширять программу теплых кредитов - за счет застройщика могут утеплить периметр, подвал, крышу, заменят окна и двери. Тогда можно будет избежать плесени, трещин в стенах и немного отсрочить снос жилья. Все это, конечно, будет возможно только в случае, если удастся замотивировать застройщика налоговыми преференциями или предоставлением ему свободного участка под застройку. Ну и, опять же, при внесении изменений в Конституцию.

И что, хрущевки исчезнут?

Одним монобольшинством данный законопроект не принять. Так найдутся ли для него голоса в Раде?

Вероятность провала достаточно велика из-за рисков несогласия украинцев с рядом новелл инициативы, а также - мошенничества со стороны подрядчиков.

"Законопроект способен позитивно повлиять на доверие граждан к застройщикам и их инвестирование в новострои. Но, несмотря на важность нового документа, вопрос коэффициента и процент граждан, согласных с реконструкцией, могут стать очень дискуссионными при рассмотрении документа народными депутатами", - подчеркивает Юрий Пита.

Что касается остальных рисков - Парцхаладзе уверен, что достаточным предохранителем станет типичная стандартная форма договоров с подрядчиком, утвержденная Кабмином. Однако эксперты не исключают создания коррупционной ниши.

"По большому счету, чтобы принять участие в инвестконкурсе, застройщик уже должен получить все документы и разработать свой проект. Но если нет никаких гарантий в победе, то дополнительные траты застройщику также не нужны. Возможно, в этих положениях и кроется основная коррупционная ниша: получается, что в конкурсе смогут принять участие только те компании, кто заранее "подготовился". При этом в документе нет сведений, состоится ли конкурс, если будет подана, например, только одна заявка", - комментировал в СМИ эксперт по недвижимости Александр Изаров.

А президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины подчеркивает, что эффективной программа реновации может быть только при наличии четких финансовых расчетов.

аконопроект нуждается в принятии других нормативных актов, которые бы регулировался механизмы привлечения частных инвесторов. Должна быть четко прописана дорожная карта (это концепции новых кварталов, прозрачные аукционы, тендеры, кто будет иметь право допускаться к таким конкурсам), соблюдение сроков строительства, соотношение средств частных компаний и местного бюджета и т. п.", - подчеркивает он.

Архитектор Станислав Демин также не строит воздушных замков вокруг инициативы. Он считает, что в плане экономического эффекта все будет зависеть от конкретных частных случаев.

"Ничего не имею против такой реновации как одной из форм модернизации жилья. Но экономическая целесообразность - это отдельные расчеты в частных случаях", - комментирует он для 112ua.tv.

***

В генплане Киева прописано, что до 2025 г. в столице планируется вывести из оборота 7,8 млн кв. м ветхого жилья. А начальник "Киевгенплана" и вовсе заявлял - мол, к 2040 году в столице не будет ни одной хрущевки. Увы, пока есть большие сомнения, что хоть одно из этих обещаний сбудется.

Анна Пешкова

Источник: 112.ua

видео по теме

Новости партнеров

Loading...

Виджет партнеров